盘点1：北京楼市调控，史上最严

　　从“3·17”新一轮楼市调控政策出台，到“4·3”国有土地上住宅平房纳入限购，到宣布北京将严控城乡建设用地总量，二环内禁止新增建设用地，四环内严控新增建设用地，北京针对房地产市场一连使出“大招”，招招剑指炒房。

　　对症下药

　　“过道学区房”太热，市住建委、市规土委、市教委、市公安局就联合发布“三不政策”：在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。

　　违规“商住房”总打着“不限购”的旗号疯狂叫卖，炒房人扎堆，扰乱着北京房地产市场。很快板子就“打”到了“商改住”的身上——3月26日，本市出台新政：新建、在售商办项目禁售个人，银行也不得提供贷款。

　　住宅平房异常走俏，北京市住建委立即出台新政，将国有土地上的住宅平房纳入限购，与通州以外普通楼房住宅的限购政策划上了等号。

　　有人靠离婚炒房，央行营业管理部等部门就联合打击，离婚一年内贷款买房，商贷和公积金贷款都算二套房。

　　“系列政策也在提醒消费者，炒房需谨慎，不要再想方设法去钻任何政策空子了，因为你能想到的、去炒的，很有可能就是下一个政策出台的原因。”北京市房协秘书长陈志说。

　　“疏堵结合” 保持房地产市场稳定

　　这一轮楼市调控政策，表面看似是“堵”，深层则是“疏堵结合”，北京市正加快新房和住宅用地供应，加快20万套已拿地未开工和已开工未入市的在途商品房项目开发进度，尽快形成实际供，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”。

　　一头是堵，另一头则是疏。来自市住建委消息显示，本市正在加大新房和住宅用地供应，加快20万套已拿地未开工和已开工未入市的在途商品房项目开发进度，尽快形成实际供应。

　　“供应上来了，预期也就稳了；预期稳了，就有益于房地产市场的稳定。”首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池说，北京调控“疏堵结合”，加大供应，正是在缓解老百姓心头的购房恐慌。

　　与调控相伴的，是保障房加大供应和分配力度。备受刚需族欢迎、价格也更便宜的自住房方面，市住建委已会同市规土委初步梳理明确今年自住房拟供应项目地块19个，已有朝阳等10个项目、9000套房源入市。今年，要确保1.5万套自住房供地，力争在10月底前开工建设一批，尽早形成有效房源供应，稳定社会预期。

　　“居者有其屋”的另一种实现模式是公租房。数据显示，北京市住建委在2017年的保障房建设计划中安排了15个项目、1.1万套公租房，满足居民基本住房需求。根据计划，2017年公租房的分配规模不少于1万套，优先满足保障房轮候家庭需求，适度扩大公租房保障覆盖范围。

　　“这些政策的积累效应正在显现出来。”相关负责人说，从根上看，北京市出台的系列政策都是在落实“房子是用来住的，不是用来炒的”。此外，北京市将加快建立完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，通过各种方式，实现“居者有其屋”。

　　tips：北京调控回顾：五个阶段，松紧交替，松短紧长

　　我们以近十年作为研究区间，综合地产调控政策和货币政策看，从06年至今，北京房市调控可以划分为五个阶段。每个阶段的开启以调控政策出台为标志，呈现“松紧交替、松短紧长”的特点，调控收紧的时间跨度明显长于调控放松。

　　第一阶段（2006/5-2008/9），历时28个月：调控收紧，流动性趋紧。以06年5月“国十五条”和“国六条”出台为开始，控制房地产投资过快和房价过快上涨，流动性趋紧（八次加息、十九次加准）。

　　第二阶段（2008/9-2010/1），历时16个月：调控放松，流动性宽松。以08年10月降低房地产交易环节税收为开始，鼓励住房消费和房地产投资，流动性宽松（五次降息、四次降准），为应对次贷危机，推出09年四万亿刺激计划。

　　第三阶段（2010/1-2014/9），历时56个月：调控收紧，流动性由紧转松。控制房价过快上涨，加强住宅保障建设。这一阶段可以划分为前后两个时期，前一时期以10年1月“国十一条”出台为开始，以11年12月流动性由紧转松为结束（2010/1-2011/五次加息、十二次加准；2011/12-2012/7两次降息、三次降准）。后一时期以13年“新国五条”出台为开始。

　　第四阶段（2014/9-2016/9），历时24个月：调控放松，流动性宽松。以14年9月“930”新政为开始，重启救市模式，释放刚需和改需，流动性宽松（六次降息、五次降准）。

　　第五阶段（2016/9至今），历时6个月：调控收紧，流动性稳健中性。以16年9月“930”新政为开始，抑制房价过快上涨，打击投资性购房需求，流动性稳健中性（没有降准降息）。根据前两轮地产调控收紧的时间跨度，本轮地产调控或持续到18年3-4季度（24-27个月）。

　　盘点2：河北统一限购政策 环京限购再升级

　　5月15日，河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），根据意见，外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。同时，《意见》规定，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　此外，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%；对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；对不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

　　tips：盘点近期河北地区限购政策

　　石家庄

　　3月17日，石家庄市政府出台关于加强房地产市场调控的意见。

　　保定

　　3月18日，保定市政府出台关于加强房地产市场调控的意见。

　　廊坊

　　3月22日起，廊坊施行关于进一步加强房地产市场调控的意见。

　　沧州

　　3月23日，沧州市政府印发关于强化房地产市场调控的通知。

　　承德

　　4月10日，承德市人民政府印发关于加强全市房地产市场调控的意见。

　　唐山

　　4月14日，唐山市政府办公厅发布关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见。

　　秦皇岛

　　4月15日，秦皇岛市人民政府印发关于加强房地产市场调控的意见。

　　5月15日，秦皇岛市政府出台关于进一步加强房地产市场调控的通知。

　　承德

　　5月15日，河北省承德市人民政府门户网发布了承德市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知。

　　调控政策效果显现 北京及环京楼市全面降温

　　4月份北京房地产市场降温明显。国家统计局数据显示，4月北京新建住宅价格指数环比增0.2%，二手住宅价格指数环比持平。也就是说，4月北京二手房价格平稳，新建住宅也接近停止上涨。中原地产数据显示，4月北京商品房住宅只成交了2138套，同比跌幅高达59%，环比跌幅达到了19.6%。整体市场明显下行，市场全面降温。从二手房市场看，4月北京二手房签约住宅16902套，环比下调了35%。

　　据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年4月，北京全市二手住宅的挂牌均价为63741元/平米，环比3月下跌6%。同时二手住宅的成交均价为59564元/平米，与3月相比，4月成交均价整体下降了6.8%。

　　至于环京城市圈，楼市也已经开始全面降温，以廊坊固安为例：2017年4月，廊坊市固安县的新建商品住宅成交量为1879套，环比3月下降40.3%；廊坊市主城区（安次区、广阳区）的新建商品住宅成交量为2275套，环比3月下降6.8%；廊坊市香河县的新建商品住宅成交量为1893套，环比3月下降46.5%。从2017年1-4月的整体走势来看，廊坊主城区的新建商品住宅交易量是小幅波动、整体下滑；固安和香河在经历了1-3月的连续上涨后，4月份开始出现较大幅度下滑。价格方面，据统计，2017年4月，廊坊市固安县、廊坊市主城区和廊坊市香河县的新建商品住宅成交均价分别环比3月下跌3.4%、2.6%、8.5%，走势均为下行。而从1-4月的价格走势来看，廊坊市主城区的房价几乎是匀速下降，固安、香河则在经历了3月份的大幅度上涨后，4月又重新下跌。

　　刚需一族：这些人还可以在北京购房

　　购房资格和家庭可支配收入虽然把大多数购房者排除在外，但并不意味着北京房地产市场对所有人关闭大门。317以来一系列调控政策出台以来，北京各类房产属性更加明确。

　　那么，哪些拥有购房资格的群体可以继续购买北京的房子呢？按照北京目前限购政策，拥有北京户籍或者北京市工作居住证的家庭在北京最多能够拥有两套住宅；而非北京户口在京满足社保和个税要求的，可以在北京拥有一套住宅。

　　第一，在北京无房、在全国范围无房贷记录，在北京购买普通住宅，可以享受首套35%首付比例，非普通住宅则可以40%首付比例，。这类群体可以选择的范围较大，但关键看可支配资金能否够上北京的高房价。

　　第二，在北京无房、在全国有房贷记录的，再在北京购房则按照二套计算首付比例，普通住宅首付比例不低于60%，非普通住宅首付比例不低于80%。如果北京户籍或用北京市工作居住证的，还可以在北京购买第二套。新政对这类群体伤害最大，由于失去处女贷首付比例提高了至少25%，按照目前北京房价，这一比例意味着首付提高幅度至少百万级别。

　　第三，法人公司可以购买北京商住，对于个人来说，购买商住意味着需要占用住宅购房指标。

　　第四，对于北京市户籍房群体来说，还有各类价格较低的保障类住房可供选择，包括回迁房、经济适用房等，这类住房价格虽然交易受到不同程度限制，但对于刚需家庭来说，无疑是个较好的选择。

　　第五，符合购房条件的无房户可以申请自住型商品房。

　　第六，目前北京市正在尝试开发商与企业合作建房模式，未来一旦模式成熟，这些企业的员工可以以较低的成本来实现基本住房需求。

　　租赁时代开启：人人有房住≠人人有房产  

　　随着一二线城市房价一年多以来的暴涨，火爆的楼市经过轮番调控之后，房价虽有回落的趋势，但仍旧处于高位，漂族们不得不面临房东大幅涨房租的情况。据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体，链家研究院院长杨现领表示，未来中国将有约2亿人进入租房市场，到2030年，租赁人口达2.7亿人。

　　上周末，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规发布，条例征求意见稿包括住房租赁、住房销售、房地产经纪服务、监督管理、法律责任等，从多个角度规范房屋租赁和销售市场。其中将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益。这对于城市里的租客来说无疑是个好消息。在房屋租赁市场中，租房者常常扮演着“弱势群体”的角色。在这个远谈不上客户友好型的市场中，承租人不得不想尽办法随时转战购房市场，买下自己的房屋才算安心，即使为此背上高额债务也在所不惜。在人们不愿租房更愿买房的中国，让租客的基本权益得到保障或许能抵充部分购房需求。长期以来，并不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。而在挤泡沫、让市场重归正常轨道的过程中，管理好租房市场却只是房地产市场规范的一环。

　　而住建部最新发布管理条例征求意见稿，对住房租赁的各方进行了详细的权责界定。这是全国首个关于住房租赁和销售的条例法规，除了稳定房价预期，政府对房东、中介采取了更为严格的监管措施，目的是保护承租人的利益，形成稳定而长期的租赁市场。